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Les différents types de prêt hypothécaires

Afin de choisir le crédit hypothécaire le mieux adapté à votre situation, il convient de connaître et de comprendre toutes les options qui s’offrent à vous.

Quel type de taux d'intérêt choisir ? Quelle différence entre un crédit hypothécaire avec amortissement du capital ou reconstitution de celui-ci ?
Qu’est-ce que la branche 21, la branche 23, ou encore le crédit pont ?

Le taux d'intérêt

Emprunter de l’argent à un prix. En plus de rembourser le capital emprunté à l'organisme bancaire, vous devrez aussi payer des intérêts.
Le taux de ces intérêts, exprimé en un pourcentage, peut être fixe, variable ou semi-variable.

Taux fixeTaux variableTaux semi-variable


Le taux reste identique pendant toute la durée de votre prêt
Le taux s’adapte à l'évolution du marché
Variation possible tous les 1, 3, ou 5 ans
Variations minimum et maximum prédéfinies (taux capé)
Le taux reste fixe pendant une première partie du remboursement.
Le taux est ensuite adapté selon le marché, avec une limite de variation (taux capé)

Vous désirez en savoir plus ? Nous vous invitons à consulter notre guide : Quel type de taux d'intérêts choisir pour votre crédit hypothécaire

check list type de prêt hypothécaire

Crédit hypothécaire avec amortissement du capital

Le crédit hypothécaire avec amortissement du capital est le modèle de remboursement le plus courant.
Ici, vous payez chaque mois le même montant. Ce montant est composé d’une partie du capital, et des intérêts sur le solde restant dû.
Au début, vous remboursez beaucoup d’intérêts et peu de capital. Puis, petit à petit, le rapport s’inverse. Les intérêts payés deviennent de moins en moins élevés, vous permettant ainsi de rembourser plus de capital.

En voici un exemple :

Emprunt de 100.000 euros sur 20 ans (240 mois) à un taux d'intérêt fixe de 2%
La mensualité du prêt s'élève à 505,03 euros. Cette somme reste inchangée tout au long du crédit
Chaque mensualité comprend des intérêts et du capital
Mensualité 1 (premier mois) : 165,16 euros d'intérêts + 339,87 euros de capital
Mensualité 240 (dernier mois) : 0,83 euros d'intérêts + 504,19 euros de capital

Pour mieux comprendre le principe, referez-vous à la page sur les tableaux d'amortissement du prêt hypothécaire

Mensualités dégressives

Vous pouvez également choisir de rembourser votre crédit hypothécaire avec amortissement du capital par mensualités dégressives.
Vous remboursez toujours le même montant en capital, en plus des intérêts sur le solde restant dû. Ainsi, chaque mois, votre mensualité diminue légèrement car les intérêts que vous devez payer diminuent eux-aussi au fur et à mesure.

Avec cette formule de mensualités dégressive, les remboursements sont plus élevés au début. Mais vous payez dans l’ensemble moins d'intérêts sur votre crédit.

Crédit hypothécaire avec reconstitution du capital

Le crédit hypothécaire avec reconstitution du capital est un crédit contracté auprès d’un organisme d’assurances.
Vous versez ici chaque mois une prime (montant) afin de reconstituer, à l'échéance du contrat, la totalité du capital emprunté.

À l'échéance de votre crédit, ce capital reconstitué sert à rembourser le capital à l'organisme prêteur.

Entretemps, vous payez des intérêts sur le montant emprunté, et ce, durant toute la durée du crédit.

Cette formule de remboursement comprenant plus de risques, la plupart l'utilisent suivant les conditions suivantes :

  • Vous désirez financer l’achat d’un immeuble de rapport ou d’une seconde résidence.
  • Vous avez de très bonnes connaissances dans le domaine des finances. Vous devez être certain de bien comprendre le produit et les risques impliqués.
  • Vous disposez d’un patrimoine mobilier et immobilier net important.

Le crédit avec reconstitution du capital peut se faire, par exemple, par la souscription d’un contrat d’assurance-vie de branche 21 ou de branche 23.
La différence entre ces assurances-vie se situe notamment au niveau des risques que vous acceptez d’assumer.

Contrat d’assurance-vie de branche 21

Avec l’assurance-vie 21, aussi appelée assurance-épargne branche 21, le rendement des primes que vous devez verser est garanti dès le départ.
En payant ces primes de façon régulière, vous vous assurez donc le remboursement intégral du capital emprunté à l'échéance de votre crédit.

Le rendement des primes peut éventuellement être assorti d’une participation bénéficiaire. Celle-ci n’est quant à elle pas garantie et dépend des résultats de l’assureur.

Contrat d’assurance-vie de branche 23

L’assurance-vie de branche 23 est un produit d’investissement. Cela veut dire que le montant du capital est associé au rendement d’un fond d’investissement composé d’actifs. La valeur de ceux-ci pouvant fluctuer, c’est la valeur du fond d’investissement qui peut alors augmenter mais aussi baisser.
Vous n’avez alors aucune assurance de reconstituer votre capital à l'échéance et de pouvoir le rembourser à l'organisme prêteur.

Crédit pont

Le crédit pont, ou crédit hypothécaire à terme fixe, sert de relais entre la vente d’un bien immobilier et l’acquisition d’un autre.

Si vous voulez acheter un nouveau logement, ou le faire construire, mais que vous occupez encore actuellement celui que vous voulez vendre en vue de financer votre projet, le crédit pont est une solution.

Avec ce modèle, vous remboursez votre crédit jusqu'à la vente de votre habitation actuelle.
Une fois vendue, vous pouvez mettre un terme à votre crédit grâce aux fruits de la vente.

Le crédit pont n’implique aucune obligation de remboursement du capital tant que le crédit est en cours. Le capital ne doit être remboursé dans son intégralité qu'à l'échéance finale de votre crédit.
Vous devrez cependant payer des intérêts calculés sur la totalité du montant du crédit , et ce, tout au long de votre crédit.

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