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Refinancement de prêt hypothécaire

Vous avez contracté un crédit hypothécaire à taux fixe sur 20 ans de 3% mais aujourd’hui les organismes bancaires font des offres similaires à des taux en dessous de 1% ?
Vous êtes alors libre de contacter votre organisme prêteur afin d’essayer d’obtenir un meilleur taux. Mais cela ne vient pas sans frais.

Est-ce rentable et comment procéder ?

refinancement prêt hypothécaire

Le refinancement de prêt hypothécaire, qu’est-ce que c’est ?

Le refinancement d’un prêt hypothécaire est la renégociation du taux d'intérêt qui lui est attribué.

Il ne permet en aucun cas de modifier la somme empruntée, mais uniquement le taux d'intérêt et la durée du crédit hypothécaire. Il vous est loisible de réempruntez plus d'argent mais on ne parlera pas de refinancement à proprement dit, même si dans la pratique le résultat peut être comparable puisque le nouveau crédit souscrit servira à rembourser le précédent.

Qui peut bénéficier d’un refinancement de prêt hypothécaire ?

Toute personne ayant contracté un crédit hypothécaire peut bénéficier d’un refinancement de prêt hypothécaire.
Quelques conditions sont néanmoins à remplir :

  • Être en ordre de paiement du crédit en cours
  • Être majeur
  • Résider en Belgique
  • Posséder un logement sur le territoire belge

Où faire votre demande de refinancement de crédit hypothécaire ?

Vous pouvez faire votre demande de refinancement de prêt hypothécaire dans l’organisme bancaire de votre choix.

Le refinancement de crédit hypothécaire peut alors être répertorié en deux catégories :

Le refinancement de crédit hypothécaire en interne

Vous procédez à la négociation du taux de votre crédit dans votre organisme bancaire actuel. Vous n’aurez alors pas à payer de frais de dossier ou d'hypothèque. Néanmoins, en tant que client déjà existant, vous ne recevrez probablement pas les meilleurs taux.
Les frais de remploi sont quant à eux appliqués.

Le refinancement de crédit hypothécaire en externe ou rachat de crédit.

Vous procédez à la négociation du taux de votre crédit dans un autre organisme bancaire. Ce refinancement comporte plus de frais. Mais en vue de vous attirer comme nouveau client, des taux plus intéressants peuvent vous être présentés.

Bien que ces deux mesures permettent la renégociation de votre crédit hypothécaire, des différences sont donc notables :

Refinancement hypothécaireRachat de crédit
Pourquoi ?Renégociation du taux de votre crédit hypothécaire Renégociation du taux de votre crédit hypothécaire
Où ?Auprès du même organisme bancaireAuprès d’un autre organisme bancaire
Frais d'hypothèque Pas de nouveaux frais d'hypothèqueLes frais liés à l'hypothèque devront à nouveau être payés

Quand faire votre demande pour un refinancement de crédit hypothécaire ?

Il faut bien évidemment que les taux proposés par les organismes bancaires soient inférieurs au taux auquel vous avez contracté votre crédit.
Afin que le procédé vous soit rentable, la différence entre ces taux devrait être d’au moins 1%.
Notez également que le refinancement du crédit hypothécaire vous est recommandé lorsque votre crédit doit encore être remboursé sur une période de minimum 10 ans.

Comment savoir si le moment est opportun pour procéder au refinancement de votre crédit hypothécaire ?
Prenez le temps de calculer les économies engendrées par le moindre taux sans oublier d’y soustraire les frais liés au refinancement de votre crédit hypothécaire.

Pour en savoir plus sur les durées du prêt hypothécaire

Quels sont les frais liés au refinancement de votre crédit hypothécaire ?

Lorsque vous procédez au refinancement de votre prêt hypothécaire, vous devez prendre en charge les frais suivants :

  • Frais de dossier : ces frais sont liés à l’ouverture de votre nouveau crédit ainsi qu'à la fermeture de l’ancien.
  • Indemnité unique de remploi : cette indemnité est limitée par la loi à 3 mois d'intérêts sur le montant restant. Il s’agit en quelque sorte d’une compensation, puisque vous allez désormais emprunter à un moindre taux.
  • Frais d'hypothèque et honoraires de notaire : si vous changez d’organisme bancaire, vous êtes tenu d’enregistrer le transfert de l'hypothèque par l'intermédiaire d’un notaire.
  • Frais d’assurance : il arrive que vous deviez payer des frais liés à vos assurances afin qu’elles soient transférées à votre nouveau crédit.

La quantité de frais à prendre en charge est la raison pour laquelle le refinancement de votre crédit hypothécaire ne vous est recommandé qu'à partir de 1% de différence sur les taux. Le coût sera également différent selon la durée restante à votre prêt actuel.

Quels justificatifs devez-vous fournir pour le refinancement de votre crédit hypothécaire ?

Afin de procéder à la demande du refinancement de votre crédit hypothécaire, vous devez fournir les justificatifs suivants :

  • Copie de votre carte d'identité ou passeport
  • Vos relevés bancaires, avertissements-extraits de rôle, fiches de paie ou tout autre justificatif de revenus.
  • L’acte d’enregistrement de votre bien immobilier ainsi que de votre hypothèque.

Les justificatifs cités ci-dessus sont généralement suffisants.
Néanmoins, selon votre situation, d'autres justificatifs peuvent éventuellement vous être demandés.

Conservez-vous votre avantage fiscal après refinancement de votre crédit hypothécaire ?

Si vous profitez actuellement d’un avantage fiscal lié à votre crédit hypothécaire, vous conserverez alors cet avantage après son refinancement.

L’avantage fiscal dépend en effet de l’acte d'emprunt hypothécaire d’origine et non de la façon dont vous gérez votre crédit par la suite.

La plupart des grandes banques proposent le refinancement du crédit hypothécaire

Quelques astuces pour un refinancement réussi

  1. Afin que le refinancement de votre crédit hypothécaire soit rentable, gardez à l'esprit que:
    • La différence de taux entre votre taux actuel et celui que vous souhaitez obtenir soit supérieure à 1%.
    • La durée de remboursement de votre prêt hypothécaire soit d’encore 10 ans au minimum, c'est ce qui ressort généralement de l'analyse des courtiers sur la place.
  2. Vous désirez changer votre taux fixe pour un taux variable car ceux-ci sont plus bas?
    Prenez garde et réfléchissez bien à un tel changement. Choisir une formule de taux d'intérêts variable lorsque les taux sont à un bas niveau, c’est risquer de voir votre mensualité augmenter lors de la probable remontée des taux de référence.
  3. Avant de courir tous les organismes financiers à la recherche du taux le plus bas, prenez rendez-vous avec votre organisme actuel. Moyennant une indemnité de remploi, il vous offrira peut-être une réduction du taux sur votre crédit hypothécaire intéressant.

Exemple de refinancement de crédit hypothécaire

Vous avez acheté un bien immobilier d’une valeur de 250 000 euros en 2015.

Pour ce faire, vous avez contracté un crédit hypothécaire sur 20 ans à taux fixe de 3,5%.
5 ans plus tard, les taux sont descendus à 1,5% et vous souhaitez donc refinancer votre crédit.

En appliquant ce nouveau taux sur votre prêt pour les 15 années restantes, le coût total de remboursement passe de 57.119,32 euros a 24.550,75 euros. Vous faisant bénéficier d’une économie de 32.568,57 euros.

Bien que ce résultat soit très attrayant, il ne faut pas oublier d’y soustraire les frais non négligeables d’un refinancement :

Frais de dossier
(si refinancement externe)
250 euros
Frais de mainlevée 867,98 euros
Indemnité de remploi 3744,88 euros
Frais d'hypothèque du nouveau crédit
(si refinancement externe)
5160,78 euros
Coût total8123,64 euros

Attention, ce coût ne tient pas compte de l’adaptation de votre assurance solde restant dû.

Suite au refinancement de votre crédit hypothécaire, vous aurez donc réalisé une économie réelle de 24.444,93 euros (sans prendre en compte l’adaptation de l’assurance solde restant dû).

Notez que ce calcul ne prend pas en compte l'évolution de la valeur de l’argent : 1 euro aujourd’hui n’est pas toujours équivalent à 1 euro demain.
Cependant, dans cet exemple, vous pouvez constater qu’un refinancement est certainement intéressant.

Le refinancement de votre crédit hypothécaire en vue de financer des travaux dans votre bien immobilier ?

Vous avez déjà contracté un crédit hypothécaire et vous voulez financer des travaux dans votre logement ?
La reprise d’encours est une des options qui s’offrent à vous.

La reprise d’encours est la remise à disposition d’une partie ou de l'intégralité de votre crédit.
Concrètement, votre organisme bancaire vous prête à nouveau une partie, ou la totalité du montant que vous leur avez déjà remboursé.

Voyons cela en exemple :
Si vous avez déjà remboursé 40 000 euros sur votre crédit actuel, vous pouvez faire une demande de reprise d’encours de 15 000, voire même de la totalité de ces 40 000 euros.
Le montant de la reprise d’encours accepté par l’organisme financier dépend de votre capacité d’emprunt. Notez que certaines banques n’acceptent pas de reprise d’encours à moins de 10 000 euros.

Quels sont les frais d’une reprise d’encours ?

Ce procédé génère peu de frais. Le plus souvent, les frais sont exclusivement liés aux frais de dossiers. Ils s'élèvent autour de 400 ou 500 euros, selon les organismes bancaires.

Quels sont les taux appliqués à la reprise d’encours ?

La reprise d’encours est une démarche qui se conclut aux taux actuels du marché, et non aux taux de votre emprunt initial.

Vous avez déjà remboursé l'intégralité de votre emprunt ?

Tant que votre hypothèque est en cours, vous pouvez faire une demande de reprise d’encours. Celle-ci dépendra alors de la durée restante de votre hypothèque.

Déduction fiscale

La reprise d’encours est considérée comme un nouveau crédit hypothécaire par le fisc.
Le régime fiscal qui lui est attribué est donc le même que celui pour un nouveau crédit.

Lire également notre article sur la déduction fiscale d'un prêt hypothécaire