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Négociez un prêt hypothécaire au taux le plus bas

Comparez les différents crédits logement, il y en a toujours un qui sort du lot et qui sera plus adapté à votre situation.

Le prêt hypothécaire vous permet d’emprunter de l’argent à la banque pour un projet immobilier. Il peut s’agir d’acheter un logement, une habitation à rénover, un terrain à bâtir…

Retrouvez toutes les informations utiles sur le crédit hypothécaire ci-dessous :

Hypothèque: Droit réel, immobilier et indivisible, dont est grevé un bien immeuble pour garantir le paiement d'une créance.

Définition Larousse

Qu’est-ce que l’hypothèque ?

La banque a besoin d’une garantie pour s’assurer que vous allez effectivement la rembourser et pour cela vous demande d’hypothéquer votre bien immobilier.

L’hypothèque est donc la garantie que vous êtes tenu d’engager dans le cadre d’un prêt hypothécaire. Si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre prêt en cours, l’organisme prêteur est en droit de saisir votre bien immobilier pour récupérer l’argent qu’elle vous a prêté.

Lorsque vous contractez un prêt, vous devez en rembourser chaque mois les mensualités. Votre banque - ou tout autre organisme financier qui vous prête cet argent - ne veut prendre aucun risque. Pour vous accorder ce prêt, la banque tient compte de vos revenus, tout confondus. Cependant, si l’une de vos sources de revenus se tarit (vous perdez par exemple votre emploi, vous divorcez…) et que vous n’êtes plus capable d’assumer le règlement de vos échéances, votre maison, terrain, appartement, etc., constitue la garantie qui permet à l’organisme de rentrer dans ses frais. Il pourra le mettre en vente pour récupérer son argent, pénalités comprises.

Quel est le bien hypothéqué ?

En règle générale, le bien hypothéqué est celui pour lequel le prêt est contracté. Cependant, vous pouvez tout à fait proposer à votre organisme prêteur d’hypothéquer un autre bien. Il faut que vous en soyez bien sûr propriétaire et que sa valeur couvre celle du prêt.

Il ne s’agit pas forcément d’un bien immobilier, il peut s’agir d’un bateau, une voiture de collection ou tout autre bien de grande valeur.

Où est consignée l’hypothèque ?

L’hypothèque est officiellement consignée dans le registre du bureau de conservation des hypothèques. Cet organisme, géré par l’État belge, conserve un enregistrement de votre hypothèque, en mentionnant la valeur qu’elle représente.

Pourquoi faire le choix du crédit hypothécaire ?

L’achat d’un bien immobilier est conséquent et vous engage pour de nombreuses années. Si vous souhaitez acquérir un bien dans une zone assez tendue où les prix ne cessent d’augmenter, le prêt hypothécaire est un bon compromis pour vous éviter d’avoir à trop attendre et voir les prix de l’immobilier continuer de monter.

Comment se passe concrètement le prêt hypothécaire ?

La signature d’une hypothèque s’effectue chez le notaire et passe par un acte signé. Avant que vous achetiez le bien, votre organisme prêteur verse le montant de l’achat à votre notaire. Une fois le contrat de vente signé, le notaire règle l’achat à l’ancien propriétaire.

Attention de prévoir les fonds nécessaires pour régler les frais de notaire et ses honoraires, car ils sont le plus souvent à payer sur vos fonds propres.

Si votre projet est une construction immobilière, votre organisme prêteur vous verse l’argent nécessaire, au fur et à mesure de la présentation des factures des fournisseurs et prestataires de service.

Qui peut contracter un prêt hypothécaire ?

Pour contracter un prêt hypothécaire, vous devez être âgé de 18 ans au minimum. Avant d’introduire votre demande, faites un point sur vos revenus et estimez le montant de la mensualité que vous allez devoir rembourser.

Additionnez vos salaires, revenus fonciers, rentes, ou tout autre revenu et opposez-les à vos dépenses fixes : loyer, eau, électricité, téléphonie, etc., ainsi que vos éventuels crédits en cours. La mensualité que vous devrez acquitter ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels. De plus, votre capacité d’emprunt est amoindrie si vous avez déjà d’autres crédits en cours.

Dans tous les cas, votre prêteur effectuera ce calcul. Il vous demandera de justifier vos revenus et s’attardera également sur votre compte épargne. Au-delà du montant que vous pouvez posséder sur un ou plusieurs compte épargne, un organisme prêteur considère votre façon de vivre. Il sera rassuré si vous possédez de l’épargne et, au contraire, se montrera plus méfiant, si vous n’avez jamais mis un sou de côté.

Quels sont les frais liés à un prêt hypothécaire (frais payable auprès du notaire) ?

Les frais liés à un prêt hypothécaire ne sont pas anodins. Tout passe par un notaire, la signature du prêt comme de l’achat. Celui-ci vous facture ses propres honoraires, mais occupe également le rôle de collecteur pour l’État, car il perçoit les taxes qui vont lui être reversées.

Vous devez donc provisionner les sommes nécessaires pour acquitter ces frais.

Les recherches et formalités administratives

Avant la signature de votre acte hypothécaire, le notaire doit effectuer certaines recherches et formalités administratives. C sont les recherches urbanistiques et de demandes d’attestations.

Il est important que vous en parliez avec le notaire avant, car, si certaines sont imposées et obligatoires, d’autres sont facultatives, c’est la raison pour laquelle le montant de ces honoraires fluctue d’un notaire à l’autre.

Il est souvent fait mention d’une moyenne tournant autour des 1 000 € qui sont soumis à la TVA, mais ce n’est qu’une estimation pour vous donner un ordre de grandeur.

Les droits d’hypothèque

Les droits d’hypothèque sont calculés en fonction de votre cas particulier. Prévoyez 0,3 % de la valeur du crédit hypothécaire demandé et des accessoires (estimés à 10 % du crédit).

Les frais de conservation

Les droits de conservation représentent une rémunération pour le conservateur des hypothèques qui veille à ce qu'aucune autre hypothèque ne soit prise sur le bien. Ils s’élèvent à 250 € pour un crédit inférieur à 272 727 € et 950 €, au-delà de ce montant.

Le coût des annexes

Les droits d’annexe à l’acte hypothécaire s’élèvent à 100 €.

Le cout de l’enregistrement

Les droits d’enregistrement représentent 1 % de la valeur du crédit hypothécaire et des accessoires, estimés à 10 % du crédit.

Les frais d’écriture

Les droits d’écriture étaient avant dénommés les droits de timbre. Ils s’élèvent à 50 € HT, soit 60,50 €, avec la TVA de 21 %.

L’honoraire notarié

L’honoraire notarié, soumis à la TVA, est fixé sur une base établie par la loi. Ensuite, un barème différent est appliqué selon qu’il d’un prêt ou d’une ouverture de crédit qui vous permet d’emprunter une somme déjà remboursée. Plus le montant est élevé, plus le pourcentage est bas.

Cette dépense dépendant du montant de votre prêt hypothécaire, son montant sera identique chez tous les notaires.

Quels sont les frais préalables ?

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont facturés par le prêteur. Ils sont légalement plafonnés à 500 € et, pour un crédit pont sans hypothèque, à 300 €.

Le coût d'expertise

Le prêteur doit vérifier que la valeur de votre bien sera suffisante, s’il devait être mis en vente forcée pour cause de non-paiement. Il fait donc estimer votre bien par ses propres experts et vous refacture ces frais d’estimation.

Qu'est ce que l'assurance solde restant dû ?

L’assurance solde restant dû est utile si vous empruntez à plusieurs. Au cas où l’un d’entre vous décède avant la fin du prêt hypothécaire, les partenaires survivants – ainsi que les héritiers – sont protégés et n’ont pas à rembourser la partie due par la personne décédée.

Cette assurance vous permet d’obtenir des taux d’intérêts plus intéressants.

Faut-il un apport personnel pour contracter un prêt hypothécaire ?

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire, l’apport personnel n’est pas obligatoire, mais il est beaucoup plus difficile sans mettre une partie de votre épargne en jeu. L’apport personnel peut venir de n’importe quelle source : épargne, vente d’un bien, héritage… Il vous permet de financer une partie de votre projet immobilier.

Généralement, les organismes financiers vous demandent un apport minimum de 10 % de la somme totale de votre prêt. Dans la réalité, 30 % est la proportion la plus répandue. Plus votre apport personnel est élevé, plus il vous est facile de souscrire un prêt hypothécaire.

Un apport personnel facilitera les négociations avec la banque

D’autre part, si votre apport personnel est conséquent, vous vous retrouvez en position de force pour négocier les taux d’intérêt avec le prêteur, ainsi que leurs conditions générales.

Cependant, si vous possédez une épargne, il est conseillé de ne pas tout utiliser pour votre apport personnel, mais d’en conserver une partie. Il peut toujours advenir des impondérables dans la vie et votre épargne vous permet de faire face aux coups durs et vous donner du temps pour vous rétablir.

Quels sont les éléments sur lesquels le prêteur se fonde pour fixer le montant du prêt ?

La banque calcule d’abord votre capacité d’épargne, avant de considérer le bien pour lequel vous introduisez ce prêt.

Il se fonde sur quatre éléments, avant de vous donner son accord :

  1. l'évaluation du bien immobilier par un expert, qu’il s’agisse d’un achat pour une utilisation en l’état, une rénovation ou un projet de construction ;
  2. votre apport personnel : épargne, héritage, vente d’un autre bien (pas forcément immobilier), etc. ;
  3. les garanties et les cautions que vous pouvez fournir ;
  4. votre capacité à rembourser.

Quelle est la durée d’un prêt hypothécaire ?

Comme pour tout prêt, la durée du prêt hypothécaire dépend de plusieurs éléments, néanmoins, votre capacité de remboursement fixe une limite à votre mensualité. Il faut également tenir compte de votre âge et de votre situation familiale.

L’organisme prêteur ne se contente pas de regarder les chiffres au moment où vous empruntez, mais se projette dans l’avenir. Un prêt hypothécaire peut courir sur dix ou vingt ans, voire plus. Il faut donc tenir compte des événements qui sont prévisibles.

Vous pouvez disposer de moins de capacité de remboursement si vous partez à la retraite, car vos revenus baissent ; si vous avez des enfants, il faut prévoir le moment où ils vont faire des études qui vont grever votre budget…

Au contraire, vous allez disposer d’apports qui vont faciliter vos remboursements si vous avez une dette qui va s’éteindre prochainement ; si vous risquez de toucher un héritage ; si votre situation professionnelle change si vous reprenez une entreprise familiale…

Plus la durée de prêt est longue, plus vous pouvez emprunter, car les remboursements sont plus étalés dans le temps et les sommes moins élevées. En contrepartie, la somme globale à rembourser sera plus élevée, car elle inclut les intérêts.

Est-il possible de réviser les conditions du prêt hypothécaire à taux fixe ?

Si vous avez souscrit un prêt à une époque où les taux étaient élevés et qu’ils ont par la suite considérablement baissé, il n’est pas possible de réviser le taux qui est fixe par définition. En revanche, il est possible de clôturer votre crédit initial, afin de souscrire un nouveau prêt hypothécaire qui portera sur le solde qui reste dû.

Ce n’est pas toujours intéressant de le faire et votre prêteur peut aussi vous en dissuader. Chaque cas est particulier et il faut effectuer des calculs proportionnels. En effet, si vous avez déjà remboursé la majorité des intérêts qui sont concentrés en début de prêt, il ne vous reste que du capital à rembourser. Dans ce cas, la baisse des taux d’intérêts n’affecterait plus votre mensualité en réinitialisant votre crédit, d’autant que vous devez prendre en compte les frais de dossiers et autres frais liés à l’opération.

Qu’est-ce que le crédit hypothécaire avec amortissement du capital ?

Le crédit hypothécaire avec amortissement du capital est le plus fréquemment utilisé. Il consiste à amortir les sommes empruntées, c’est-à-dire rembourser chaque mois une partie du capital, mais aussi les intérêts sur la somme.

Comme les intérêts sont importants, ils sont proportionnellement plus importants que la somme allouée au capital en début de prêt. Au fil du temps, les intérêts diminuent, au profit de capital.

Vous pouvez également demander à ce que vos mensualités soient dégressives avec le temps. Vous allez dans ce cas toujours rembourser la même somme correspondant au capital. Comme les intérêts diminuent au fur et à mesure, votre mensualité décroît mécaniquement.

Qu’est-ce que le prêt hypothécaire avec reconstitution du capital

Le prêt hypothécaire avec reconstitution du capital est une autre solution qui fonctionne avec un montant mensuel, nommé « prime », qui vous permet de rembourser l’entièreté de la somme empruntée, à la fin du contrat. Il provient d’une activité professionnelle, avec un capital pension, constitué par votre employeur, ou d’une assurance-vie.

Pendant toute la durée du prêt, vous réglez les intérêts relatifs au montant emprunté qui sont ajoutés à la prime.

Le contrat d’assurance-vie peut être de type 21 ou de type 23.

Branche 21

L’assurance-vie de type « branche 21 » est plus connue sous le terme « assurance-épargne ». Elle est assortie d’un rendement garanti qui peut éventuellement être complété par une participation bénéficiaire, qui, elle, n’est pas garantie, mais dépend des résultats de l’assureur.

Le remboursement des primes étant garanti dès le début, en payant de façon régulière, vous avez l’assurance que votre somme empruntée sera intégralement remboursée en fin de contrat et que votre organisme prêteur récupère la totalité de la somme.

Branche 23

L’assurance-vie de type « branche 23 » est couplée à un fonds d’investissement composé d’actifs. Son rendement n’est pas garanti, mais dépend des performances d’un ou plusieurs fonds de placement. Tenant compte de cette fluctuation, la valeur du fonds varie et vous n’avez dans ce cas pas la garantie que l’intégralité du capital emprunté sera remboursée en fin de contrat.

A quoi sert le crédit pont ?

Vous pouvez souscrire un crédit pont qui est un prêt immobilier à court terme. Il sert de relais entre la vente d’un bien immobilier et l’acquisition d’un autre. Pendant une durée limitée, vous avez besoin de liquidité pour faire la jonction, ou le pont.

Le crédit pont ne peut durer au-delà de trois années. Son taux d’intérêt est fixe. Ainsi, votre organisme prêteur met une certaine somme d’argent à votre disposition. Elle vous sert à acquérir votre bien, en attendant que l’autre soit vendu.

Crédit à taux fixe ou crédit à taux variable, comment choisir ?

Vous pouvez emprunter à taux fixe ou à taux variable et il est important que vous en compreniez les enjeux, car les risques et conséquences ne sont pas les mêmes.

Le crédit à taux fixe

Lorsque vous souscrivez un prêt à taux fixe, vous ne risquez aucune surprise, bonne ou mauvaise, vous signez pour un intérêt déterminé qui ne bougera plus, durant toute la durée du prêt. Il s’agit là d’une sécurité indéniable.

Avec le crédit à taux fixe, vous avez la garantie d’une mensualité stable. La pertinence de choisir ce type de prêt dépend de la conjoncture du moment. Si vous empruntez à un moment où les taux sont bas, vous ne craignez pas les hausses qui peuvent arriver. En revanche, si, au moment où vous contractez le prêt, les taux sont hauts, s’ils viennent à baisser, votre mensualité, elle, ne baissera pas.

Le crédit hypothécaire à taux variable

Le taux variable peut, comme son nom l’indique, varier, à la hausse ou à la baisse.

Si vous choisissez un crédit à taux variable, il existe ensuite de nombreuses subtilités qui vont influencer l’évolution de votre taux. Les formules qui permettent à l’organisme prêteur de changer leur taux sont prédéterminées.

Les changements peuvent être linéaires. Par exemple, une formule 1/1/1 signifie que votre taux est révisé chaque année ; la formule 3/3/3 implique un changement tous les trois ans, et ainsi de suite.

Les changements peuvent être fluctuants. Par exemple, la formule 10/5/5 ou 20/5/5, ou la formule 25/5, avec seulement un changement.

À chacune des échéances, votre taux étant revu, votre mensualité peut fluctuer à la hausse ou à la baisse. Les différentes formules ne sont pas toutes proposées par tous les organismes.

Qu'est ce que le taux capé dans un prêt hypothécaire à taux variable

Le taux capé

Avec un crédit à taux variable, vous pouvez être protégé par le taux capé, qu’on appelle aussi taux sécurisé. Le taux de base du crédit capé est souvent un petit peu plus élevé que le crédit à taux variable classique, mais vous disposez de la garantie d’une meilleure stabilité du taux.

Une fourchette est déterminée au moment de la signature du prêt, afin que vous bénéficiiez d’un encadrement qui vous met à l’abri si les taux s’envolent, grâce à la fourchette haute. La fourchette basse est une garantie pour la banque, au cas où le marché s’effondre.

Le cap est attaché au prêt à taux variable à la signature du prêt. Les banques proposent généralement des taux capés à 1, 2 ou 3 points.

Avantages et inconvénients du prêt à taux variable

Il est bien évident que le taux variable est plus risqué que le prêt à taux fixe. Néanmoins, vous pouvez choisir un prêt à taux variable capé, pour limiter vos risques.

Vous devez étudier la conjoncture au moment où vous contractez le prêt, mais vous ne pourrez jamais prédire avec précision où en sera le marché dans 5, 10 ou 15 ans.

Les prêts à taux variables proposent des taux d’intérêt plus avantageux que les taux fixes en début de contrat. Si, au moment où vous signez, les taux sont élevés, vous avez tout intérêt à choisir cette option. Si le marché baisse, vous serez bénéficiaire, car vos mensualités vont également baisser.

Malheureusement, si les taux d’intérêts s’envolent, votre mensualité va augmenter.

Peut-on clore son crédit hypothécaire en cours pour acheter un nouveau bien ?

Quelle qu’en soit la raison, vous pouvez décider de revendre votre bien immobilier en cours de crédit hypothécaire. Vous disposez alors de deux possibilités : transférer votre crédit vers votre nouveau logement, ou liquider votre ancien crédit, pour ensuite en ouvrir un nouveau.

Le transfert de votre crédit hypothécaire

Si vous avez un autre bien immobilier en ligne de mire, vous pouvez transférer votre prêt hypothécaire sur votre nouveau logement et la solution peut être assez intéressante.

En effet, dans ce cas :

  • les frais de transfert de votre hypothèque sont moins élevés que des frais de radiation ;
  • vous évitez les frais d’ouverture d’un nouveau crédit hypothécaire ;
  • votre crédit se poursuit, il n'y aura pas d'indemnité à payer au prêteur;
  • les conditions de votre ancien crédit restent d'actualité ;
  • vous maintenez vos avantages fiscaux.

Vous devez cependant acquitter des frais de dossier et d’expertise.

Liquider votre crédit hypothécaire pour en souscrire un nouveau

Vous avez parfois intérêt à liquider votre prêt, avant d’en souscrire un nouveau. C’est le cas si la conjoncture économique a changé et que les taux proposés sont devenus beaucoup plus intéressants.

N’oubliez cependant pas d’inclure les frais de dossier et d’expertise.

Peut-on liquider un prêt hypothécaire avant son terme ?

Il est possible de liquider votre prêt hypothécaire avant son terme, à la condition que vous disposiez des sommes nécessaires qui vont vous permettre de vous libérer de votre prêteur.

Vous devez d’une part rembourser le solde de votre crédit hypothécaire et, d’autre part une somme qui correspond à l’indemnité de remploi. Il s’agit d’un dédommagement forfaitaire qui permet à votre prêteur de couvrir une partie des intérêts qu’il ne touchera plus sur votre crédit.

Y a-t-il des règles en matière de crédit hypothécaire ?

Les banques sont soumises aux règles de la FSMA. C'est l'autorité des Services er Marchés Financiers.

Par ailleurs, la BNB (Banque nationale Belge) émet des directives envers les organismes prêteurs.

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