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Investir dans une Sicafi

Créée en 1995 en vue de s’adapter aux besoins du marché immobilier belge, les SICAFI (Sociétés Immobilières à Capital Fixe) ont donné naissance aux SIR actuelles (Sociétés Immobilières Réglementées).

Zoom sur les Sicafi

Qu’est-ce qu’une SICAFI ?

Une SICAFI est une société de droit belge. Elle a pour but d'acquérir des immeubles (habitations, commerces, maisons de retraite, bureaux,...) mais peut également faire l’acquisition d’actions de sociétés immobilières et de certificats immobiliers ou encore effectuer des opérations de crédit-bail.
Une SICAFI distribue 80% des bénéfices qu’elle génère, en échange de quoi elle bénéficie d’une exonération de l'impôt sur les sociétés.

Pourquoi investir dans une SICAFI ?

Les SICAFI ont été créées afin de promouvoir l’investissement participatif en immobilier et de financer les développements immobiliers.
Un investissement dans une SICAFI vous fait bénéficier d’une transparence quant à votre placement immobilier, d'éventuels dividendes et d’avantages fiscaux.

En outre, un tel placement constitue un outil de diversification immobilière. Dans ce secteur, effectuer un placement vous expose le plus souvent à un investissement physique dans la brique. Si vous êtes soucieux d’opter pour une diversification de vos actifs, une SICAFI vous permet d’avoir accès à l’immobilier “papier”. Vous pouvez ainsi renforcer votre portefeuille dans diverses activités.

ActivitéExemples de SICAFI
Immobilier industrielMontea, WDP
Immobilier de bureauBefimmo
Logements étudiantsXior
Maisons de reposAedifica, Care Property
Immobilier commercialRetail Estate

Enfin, un investissement à long terme dans les SIR peut vous faire bénéficier d’un rendement intéressant, notamment en raison du paiement de dividendes stables mais aussi plus élevés que la moyenne du secteur.
En 2019, ceux-ci ont été estimés à plus ou moins 4% en moyenne et avant précompte.

Quelle fiscalité ?

En tant qu’investisseur, vos dividendes sont soumis à un précompte mobilier libératoire de 25%. À l’exception des SICAFI résidentielles, comme Aedifica, soumisent à un précompte de 15%.

Quelques chiffres sur les SICAFI

  • 17 Sociétés Immobilières Réglementées (SIR)
  • 16 milliards € sur le marché
  • Un peu plus de 5% de l’ensemble des sociétés cotées sur le marché belge

Vous pouvez consulter la liste complète des SIR publiques de droit belge agréées sur le site de la FSMA.

La sécurité et les risques d’un investissement dans une SIR

De par leur encadrement législatif, les SIR offrent un gage de sécurité. Les règles principales auxquelles sont tenues d'obéir les Sociétés Immobilières Réglementées sont les suivantes :

  • Maximum 20% d’actifs dans un titre
  • Minimum 5 locataires
  • Minimum 80% des bénéfices distribués aux actionnaires
  • Taux d’endettement maximum de 65%
  • Estimation par un expert du parc immobilier 4 fois par an

Il convient cependant de rester prudent, comme dans le cadre de tout investissement boursier. En effet, un dividende élevé n’est pas gage d’une société pérenne et solide. Afin d'évaluer le potentiel d’une société, d’autres critères tels que la durée des contrats de location, le niveau de risque ou encore la prime par rapport à la valeur intrinsèque sont à prendre en considération.