Fiscalité immobilière
Déclarer ses revenus locatifs étrangers en Belgique
Un appartement loué en France, une maison de vacances en Espagne : dès que vous êtes résident fiscal belge, ces biens doivent figurer dans votre déclaration — même s'ils ne sont pas imposés en Belgique. Explications, pour éviter le redressement.
Le principe : l'imposition mondiale
En Belgique, l'impôt des personnes physiques repose sur le principe de l'imposition mondiale : un résident belge doit déclarer tous ses revenus, y compris ceux de source étrangère. Un bien immobilier situé hors de Belgique n'échappe donc pas à la déclaration, même s'il a déjà été imposé dans le pays où il se trouve.
Déclaré… mais souvent pas imposé deux fois
La plupart des pays sont liés à la Belgique par une convention préventive de double imposition. En pratique, le revenu immobilier étranger est le plus souvent exonéré d'impôt en Belgique — mais avec une nuance importante : la réserve de progressivité. L'administration intègre ce revenu exonéré pour déterminer le taux moyen appliqué à vos autres revenus belges.
Ce qu'il faut déclarer
- les loyers réellement perçus des biens situés à l'étranger ;
- pour un bien non loué ou mis gratuitement à disposition, un revenu immobilier déterminé par l'administration ;
- les revenus accessoires liés au bien (emplacement de parking, cave, etc.).
Depuis la réforme de 2021, chaque bien immobilier étranger se voit attribuer un revenu cadastral, comme un bien belge. C'est ce revenu cadastral (indexé, éventuellement majoré s'il est loué) qui sert de base à la déclaration, et non plus une estimation de valeur locative brute. Vous devez d'ailleurs déclarer l'acquisition d'un bien à l'étranger à l'administration.
Les erreurs qui coûtent cher
Oublier ou négliger cette obligation expose à des redressements et pénalités. Les administrations fiscales échangent aujourd'hui automatiquement des informations sur les comptes et les biens : un bien étranger non déclaré finit généralement par se voir. Le bon réflexe est de tout déclarer, dans les bonnes rubriques, quitte à se faire accompagner.
Dois-je déclarer un bien étranger même s'il n'est pas loué ?
Oui. Un bien non loué ou occupé gratuitement génère un revenu immobilier imposable dans son principe, déterminé via son revenu cadastral. Il doit figurer dans la déclaration.
Vais-je payer deux fois l'impôt ?
En général non, grâce aux conventions de double imposition : le revenu est le plus souvent exonéré en Belgique, mais pris en compte pour le taux appliqué à vos autres revenus (réserve de progressivité).
Que risque-t-on à ne pas déclarer ?
Un redressement assorti de pénalités et d'intérêts. Avec l'échange automatique d'informations entre pays, l'omission est de plus en plus facilement détectée.