Crédit hypothécaire, financer son apport personnel avec ByeByeRent

Je comprends mieux, merci Benjamin. C'est un peu comme si la personne était locataire de la partie qui ne lui appartient pas. J'imagine que vous proposez un contrat bien établi qui le rassure à ce niveau là. Mais, une autre question, au niveau financier, est-ce que cela va revenir à beaucoup plus cher que s'il avait eu accès à un crédit ? A combien peut on évaluer le surcoût de ce montage financier ?

Pour répondre à tes différentes questions, en effet, c'est plutôt un peu comme si il pouvait acheter la part du bien qu'il pourrait se permettre aujourd'hui et acheter la suite un peu plus tard à un instant T. Effectivement, tout ça est contractuel. J'aimerais même, pour rassurer tes interlocuteurs un peu plus loin, en te disant que l'on est vraiment aligné sur le droit commun et qu'en tant qu'investisseurs immobiliers, on prend l'intégralité des risques liés à l'indivision. Ce sont les risques opérationnels, ce sont les risques financiers.

Ce qui veut dire que si le marché s'effondre, on va être confrontés aussi à cette perte par rapport à l'investissement comme on aura consenti. Bien entendu, c'est clair que ce n'est pas une "Siler Bullet", comme on dit. Ce n'est pas une solution miracle. Aujourd'hui, si tu veux comparer ça à un crédit hypothécaire, tu peux considérer qu'on est quand même entre dix à 20 pour cent suivant les cas. C'est vraiment très compliqué de te donner un ordre de grandeur comme ça.

Suivant les cas, entre dix et 20 pour cent plus cher qu'un crédit classique, en sachant, évidemment, qu'il faudrait plutôt le comparer à une location, vu que les personnes à qui on s'adresse sont des personnes qui n'ont pas accès à la propriété aujourd'hui et qui n'auront peut être jamais accès sans passer par Byebyerent.

Tout à fait. Ce principe, je pense que vous l'avez déjà évoqué, mais ce principe existe à l'étranger, je pense aux villes comme Paris, où l'immobilier est encore moins accessible qu'à Bruxelles. Est-ce que c'est également de là, éventuellement, que l'idée est née ?

Non. Tu dois savoir qu'il existe vraiment beaucoup de modèles à l'international. Je pense au "all credit , par exemple, qui sont des crédits en equity. Je pense aux "Reverse mortgage", qui permet à des particuliers de mettre une partie de leur hypothèque pour avoir une somme de fonds qu'ils pourront utiliser comme fonds propres par la suite. Déjà, ces deux modèles ont un impact sur ces fameux ratios que je t'ai mentionné, les LTV, et sont donc, en fait, inutilisables en Belgique et en Europe. Il y a deux autres catégories de modèles qui sont les modèles "rent-to-buy" et les modèles "co-ownership".

On est dans dans cette dernière typologie. Il y a des modèles qui pullulent à l'international, notamment aux Etats-Unis. Nous, nous avons travaillé pendant plus d'une année sur un modèle. On pense qu'on a un des modèles les plus sains et les plus intéressants pour le particulier. On s'est dirigé plutôt vers le modèle de co-ownership. Ce n'est pas pour détruire le modèle de rent-to-buy, qui est un modèle de location avec option d'achat. C'est juste que, selon nous, notre modèle est plus intéressant sur le long terme pour le particulier.

Tu me parlais de Paris ? C'est clair que Paris, c'est encore plus cher que Bruxelles. Évidemment, là, il y a déjà un acteur qui est en place, qui s'appelle "We Are Virgil" et qui est comparable à ce que l'on fait, c'est du ownership.

Imaginons qu'on a acheté ensemble et que je ne peux plus payer mes loyer, la partie loyer, ou que je ne peux plus rembourser moi-même mon propre crédit. Qu'est-ce qu'il va se passer ? Qui décide de remettre le bien en vente, par exemple ?

Tu dois savoir déjà, Erwin, que le taux de défaut sur un crédit hypothécaire, sur des biens résidentiels, est extrêmement faible. Il est inférieur à un pour cent. Et tu dois savoir aussi que généralement, ce taux de défaut arrive principalement pendant la première et la deuxième année de l'acquisition. Évidemment, un taux de défaut, c'est le Worst Case Scénario, que ce soit pour une banque, ou même, et surtout, c'est à ça que je pense, aux particuliers. C'est qu'il y a eu un événement dramatique dans sa vie qui est arrivé.

Cet événement, évidemment, non seulement doit être dramatique, persistant, mais en plus sans issue. Tu dois savoir, on fait partie du montage financier, mais on ne fait pas partie du crédit. Nous ne sommes pas codébiteurs. On est affectants hypothécaire, dans le sens où on va donner notre part du bien en collatéral en garantie, mais on n'est pas codébiteurs. Donc là, je réponds indirectement à ta question. S'il y a un défaut sur le remboursement du crédit, c'est effectivement la banque qui va saisir le bien, en dernier recours, j'insiste, et qui va potentiellement tenter de liquider en vente publique.

D'où provient l'argent avec lequel vous achetez ?

Initialement, ce sont des fonds propres. Maintenant, on est en train de passer sur un modèle d'investissement institutionnel avec un véhicule d'investissement derrière sous un fond. Je parle d'institutionnels, mais ça peut être aussi des semi-institutionnels, je pense à des family offices, des compagnies d'assurances, des fonds de pension, etc. Byebyerent leur offre une vraie opportunité, en fait, d'investir dans de l'immobilier résidentiel Belge avec un impact sociétal, vu qu'on va permettre aux nouvelles générations d'accéder à la propriété.

Donc vous devez également rechercher des investisseurs pour aider à financer les projets, un peu comme on peut le voir pour le prêt personnel via des plateformes collaboratives.

C'est exact. Sans tomber dans appel public à l'épargne, oui, effectivement, on pourrait se retourner vers ces plateformes collaboratives. On travaille d'ailleurs actuellement sur quelque chose en ce moment, mais je vais en garder un peu sous le coude pour notre prochaine interview.