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Crédit hypothécaire, financer son apport personnel avec ByeByeRent

ByeByeRent vous connaissez ? Vous en avez marre d'être locataire et de ne pas pouvoir acheter faute d'un apport personnel suffisant, ByeByeRent vient nous exposer une solution Nous recevons Benjamin Wayenberg, co-fondateur de cette société innovente.

Interview de Benjamin Wayenberg, co-fondateur de ByeByeRent, en vidéo

Retranscription complète de l'interview vidéo dans le texte ci-dessous

Bonjour à tous. Aujourd'hui, nous accueillons Benjamin Weinberg, co-fondateur de Byebyerent. Benjamin, bienvenue dans ce "Parole de financier".

Bonjour, Erwin, merci beaucoup.

Actuellement, on lit de plus en plus dans les journaux, "le prêt hypothécaire est de moins en moins accessible et il devient impossible à acheter pour les jeunes, les conditions d'accès au crédit immobilier se durcissent", mais que se passe-t-il, Benjamin ? Expliquez-nous.

Oui, je pense que vous allez être étonnés, voire même choqués, car l'explication que je vais vous fournir est extrêmement simple.  Il faut être rapide pour pouvoir remettre une offre aujourd'hui. Évidemment, cette surchauffe est accentuée la distorsion entre l'offre et la demande sur le marché, principalement Bruxellois et la Région Wallonne. La réponse, et le vrai responsable, roulement de tambour, ce sont évidement les fonds propres requis pour acquérir un bien qui deviennent de plus en plus importants.

Evidemment, ça trouve l'origine dans deux parties. Premièrement, les frais d'enregistrement et les frais de notaire. Si tu fais le paquet, on est à peu près autour de 15 pour cent de la valeur d'un bien en Belgique, sur un bien de 300 000 €, ça fait quand même 45 000 €. Évidemment, c'est le fameux ratio LTV, ou Loan-to-Value, qui est en faite le montant financé par les banques. Comme tu sais, ces LTV sont imposées par le régulateur et pousse, en faite, ces fonds propres à la hausse, jusqu'à dix, voire 20 pour cent du bien dans un bien d'investissement.

Ce qui fait que si tu souhaites acheter un bien en Belgique, je reprends l'exemple des 300 000 €, tu dois mettre 30 000 € sur la table, plus les frais de notaire et droits d'enregistrement. 45 000 €, ça fait septante cinq mille euros. C'est effectivement beaucoup.

C'est beaucoup d'argent. Je pense que vous avez voulu répondre à ce problème, à ce besoin, en rendant à nouveau accessible l'accès à la propriété, justement, avec le lancement de Byebyerent. Est-ce que vous pouvez nous expliquer le principe ?

Tu sais, l'histoire de Byebyerent, elle est assez belle et elle est assez simple aussi. Quand tu demandes à un locataire pourquoi il est encore locataire, dans 80 pour cent des cas, il va te dire qu'il n'a simplement pas les fonds propres pour acquérir un bien. Si tu lui dis, "pourquoi tu ne mets pas de l'argent de côté ?", il va te dire qu'il le fait, il connait très bien sa situation. Il va te dire aussi qu'il a calculé qu'il va mettre entre 15 à 17 ans pour réunir ses fonds propres nécessaires pour acquérir un bien.

Nous, on avait envie, évidemment, de répondre à cette problématique qui est une problématique grandissante et en Belgique, mais en Europe aussi. Donc, on a créé cette solution qui s'appelle Byebyerent. Cette solution va compléter l'apport des fonds propres qui manque aux particuliers pour acheter un bien. On va co-investir, donc ce n'est pas une facilité de paiement, c'est pas un prêt, c'est pas un crédit. On va vraiment co-investir dans le bien avec que le particulier. On va devenir co-propriétaire de celui-ci pendant une période indéterminée, sous le régime d'une indivision.

C'est vraiment ça. La période indéterminée, ça peut être un an, deux ans, trois ans, dix ans, et quand le particulier le souhaite, il peut soit revendre le bien dans le marché, soit racheté la part indivis de Byebyerent.

Si je comprends bien, l'acheteur n'est pas propriétaire à 100 pour cent, mais il est propriétaire avec Byebyerent. Est-ce que ce n'est pas un peu bizarre ? Est ce que vous aurez les clés aussi ?

Erwin, non seulement on aura les clés, mais en plus, on viendra dormir une fois par mois dans la chambre d'amis. Non, évidemment. Ce n'est pas bizarre ou particulier, ce sont des modèles qui fonctionnent très bien à l'international. Pour répondre un peu plus précisément à ta question, nous, nous sommes que copropriétaires passifs. On va intervenir uniquement lors de l'acquisition, lors de la sortie et tu dois savoir qu'on intervient aussi sur une partie des taxes comme le précompte mobilier ou des assurances.

En dehors de ça, c'est le bien du particulier. Il peut en faire ce qu'il veut, il peut le louer, il peut le rénover, il peut le revendre et sortir de l'indivision à tout moment.

Je comprends mieux, merci Benjamin. C'est un peu comme si la personne était locataire de la partie qui ne lui appartient pas. J'imagine que vous proposez un contrat bien établi qui le rassure à ce niveau là. Mais, une autre question, au niveau financier, est-ce que cela va revenir à beaucoup plus cher que s'il avait eu accès à un crédit ? A combien peut on évaluer le surcoût de ce montage financier ?

Pour répondre à tes différentes questions, en effet, c'est plutôt un peu comme si il pouvait acheter la part du bien qu'il pourrait se permettre aujourd'hui et acheter la suite un peu plus tard à un instant T. Effectivement, tout ça est contractuel. J'aimerais même, pour rassurer tes interlocuteurs un peu plus loin, en te disant que l'on est vraiment aligné sur le droit commun et qu'en tant qu'investisseurs immobiliers, on prend l'intégralité des risques liés à l'indivision. Ce sont les risques opérationnels, ce sont les risques financiers.

Ce qui veut dire que si le marché s'effondre, on va être confrontés aussi à cette perte par rapport à l'investissement comme on aura consenti. Bien entendu, c'est clair que ce n'est pas une "Siler Bullet", comme on dit. Ce n'est pas une solution miracle. Aujourd'hui, si tu veux comparer ça à un crédit hypothécaire, tu peux considérer qu'on est quand même entre dix à 20 pour cent suivant les cas. C'est vraiment très compliqué de te donner un ordre de grandeur comme ça.

Suivant les cas, entre dix et 20 pour cent plus cher qu'un crédit classique, en sachant, évidemment, qu'il faudrait plutôt le comparer à une location, vu que les personnes à qui on s'adresse sont des personnes qui n'ont pas accès à la propriété aujourd'hui et qui n'auront peut être jamais accès sans passer par Byebyerent.

Tout à fait. Ce principe, je pense que vous l'avez déjà évoqué, mais ce principe existe à l'étranger, je pense aux villes comme Paris, où l'immobilier est encore moins accessible qu'à Bruxelles. Est-ce que c'est également de là, éventuellement, que l'idée est née ?

Non. Tu dois savoir qu'il existe vraiment beaucoup de modèles à l'international. Je pense au "all credit , par exemple, qui sont des crédits en equity. Je pense aux "Reverse mortgage", qui permet à des particuliers de mettre une partie de leur hypothèque pour avoir une somme de fonds qu'ils pourront utiliser comme fonds propres par la suite. Déjà, ces deux modèles ont un impact sur ces fameux ratios que je t'ai mentionné, les LTV, et sont donc, en fait, inutilisables en Belgique et en Europe. Il y a deux autres catégories de modèles qui sont les modèles "rent-to-buy" et les modèles "co-ownership".

On est dans dans cette dernière typologie. Il y a des modèles qui pullulent à l'international, notamment aux Etats-Unis. Nous, nous avons travaillé pendant plus d'une année sur un modèle. On pense qu'on a un des modèles les plus sains et les plus intéressants pour le particulier. On s'est dirigé plutôt vers le modèle de co-ownership. Ce n'est pas pour détruire le modèle de rent-to-buy, qui est un modèle de location avec option d'achat. C'est juste que, selon nous, notre modèle est plus intéressant sur le long terme pour le particulier.

Tu me parlais de Paris ? C'est clair que Paris, c'est encore plus cher que Bruxelles. Évidemment, là, il y a déjà un acteur qui est en place, qui s'appelle "We Are Virgil" et qui est comparable à ce que l'on fait, c'est du ownership.

Imaginons qu'on a acheté ensemble et que je ne peux plus payer mes loyer, la partie loyer, ou que je ne peux plus rembourser moi-même mon propre crédit. Qu'est-ce qu'il va se passer ? Qui décide de remettre le bien en vente, par exemple ?

Tu dois savoir déjà, Erwin, que le taux de défaut sur un crédit hypothécaire, sur des biens résidentiels, est extrêmement faible. Il est inférieur à un pour cent. Et tu dois savoir aussi que généralement, ce taux de défaut arrive principalement pendant la première et la deuxième année de l'acquisition. Évidemment, un taux de défaut, c'est le Worst Case Scénario, que ce soit pour une banque, ou même, et surtout, c'est à ça que je pense, aux particuliers. C'est qu'il y a eu un événement dramatique dans sa vie qui est arrivé.

Cet événement, évidemment, non seulement doit être dramatique, persistant, mais en plus sans issue. Tu dois savoir, on fait partie du montage financier, mais on ne fait pas partie du crédit. Nous ne sommes pas codébiteurs. On est affectants hypothécaire, dans le sens où on va donner notre part du bien en collatéral en garantie, mais on n'est pas codébiteurs. Donc là, je réponds indirectement à ta question. S'il y a un défaut sur le remboursement du crédit, c'est effectivement la banque qui va saisir le bien, en dernier recours, j'insiste, et qui va potentiellement tenter de liquider en vente publique.

D'où provient l'argent avec lequel vous achetez ?

Initialement, ce sont des fonds propres. Maintenant, on est en train de passer sur un modèle d'investissement institutionnel avec un véhicule d'investissement derrière sous un fond. Je parle d'institutionnels, mais ça peut être aussi des semi-institutionnels, je pense à des family offices, des compagnies d'assurances, des fonds de pension, etc. Byebyerent leur offre une vraie opportunité, en fait, d'investir dans de l'immobilier résidentiel Belge avec un impact sociétal, vu qu'on va permettre aux nouvelles générations d'accéder à la propriété.

Donc vous devez également rechercher des investisseurs pour aider à financer les projets, un peu comme on peut le voir pour le prêt personnel via des plateformes collaboratives.

C'est exact. Sans tomber dans appel public à l'épargne, oui, effectivement, on pourrait se retourner vers ces plateformes collaboratives. On travaille d'ailleurs actuellement sur quelque chose en ce moment, mais je vais en garder un peu sous le coude pour notre prochaine interview.

Combien de personnes est-ce que vous vous pensez pouvoir aider par an ?

Tu sais, on s'attaque là à un monstre et il y a vraiment des obstacles qui me paraissent, en tant que jeune pousse, encore insurmontables, mais c'est clair que la vision de Byebyerent, c'est de devenir une solution alternative au financement immobilier classique en Europe. Ça veut dire qu'on a la volonté d'aider des dizaines, voire des centaines de milliers de personnes. Maintenant, si on est un peu pragmatique et qu'on se base sur des chiffres à peu près à 5 000 personnes, si tu veux aider 5 000 personnes à acquérir un bien de 250 000 €, tu auras d'un côté un milliard de crédits qui doit être absorbé évidemment par une institution financière.

Et de l'autre côté, tu dois avoir 250 millions de financements. C'est pas un chiffre au hasard que je te sors. Effectivement, pour un fond immobilier, tu pourrais me dire que de 250 millions, c'est un fonds relativement classique. Néanmoins, on n'y est pas aujourd'hui et l'idée, c'est de faire une centaine de transactions d'ici l'année prochaine.

En pratique, pour faire une demande, comment est-ce que je fais ?

C'est très simple. Tu vas sur byebyerent.com. "Byebye" comme "au revoir" en anglais et "rent" comme le loyer, donc "salut les loyers", c'est vraiment ça. Tu cliques sur l'icône "devenez propriétaire" en haut à droite, qui se trouve d'ailleurs un peu partout sur le site. Tu remplis le formulaire et on te dit si tu es éligible en moins de 24 heures.

Merci Benjamin Weinberg, de nous avoir éclairé sur ce nouveau produit. J'espère que vous pourrez aider de nombreuses personnes à acquérir un premier bien.

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